Immobilie verkaufen - Was sollte beim Verkaufsprozess beachtet werden?
Den Verkauf einer Immobilie zu durchführen, ist keine leichte Aufgabe. Sie als Eigentümer müssen verschiedene Unterlagen zusammenstellen und den realistischen Wert Ihrer Immobilie ermitteln. Nach zahlreichen Besichtigungsterminen können im Kaufvertrag weitere Herausforderungen auftreten. Wir helfen Ihnen gerne dabei und begleiten Sie Schritt für Schritt durch den gesamten Verkaufsprozess.
Bevor Sie eine endgültige Entscheidung treffen, ob sich der Verkauf Ihrer Immobilie lohnt....
1. Ihre persönliche und finanzielle Situation: Fragen Sie sich zunächst, aus welchen Gründen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen möchten. Sind Sie momentan nicht in der Lage, die Immobilie zu nutzen, oder möchten Sie sie grundsätzlich nicht mehr bewohnen? Möglicherweise ist es für Sie vorteilhafter, die Immobilie vorübergehend zu vermieten. Hier erhalten Sie Informationen darüber, ob es rentabler für Sie ist, die Immobilie zu vermieten oder zu verkaufen.
2. Rechtliche Aspekte: Vor dem Verkauf gibt es auch einige rechtliche Aspekte zu beachten. Ist Ihr Haus bereits abbezahlt oder müssen Sie bei einem laufenden Kredit eine Vorfälligkeitsentschädigung an Ihre Bank zahlen? Falls Sie die Immobilie geerbt haben, ist es notwendig, vor dem Verkauf die Zustimmung der Erbengemeinschaft einzuholen. Wenn Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkaufen möchten, sollten Sie Ihren Verkaufswunsch gut überdenken. Denn falls die Immobilie vermietet war, müssen die Gewinne aus dem Verkauf mit Ihrem individuellen Einkommensteuersatz versteuert werden. Bei selbst genutzten Immobilien fällt normalerweise keine Spekulationssteuer an.
3. Wert der Immobilie: Wie viel ist Ihre Immobilie wert? Was wäre für Sie rentabler - der Verkaufserlös oder die Rendite aus der Vermietung?
2. Rechtliche Aspekte: Vor dem Verkauf gibt es auch einige rechtliche Aspekte zu beachten. Ist Ihr Haus bereits abbezahlt oder müssen Sie bei einem laufenden Kredit eine Vorfälligkeitsentschädigung an Ihre Bank zahlen? Falls Sie die Immobilie geerbt haben, ist es notwendig, vor dem Verkauf die Zustimmung der Erbengemeinschaft einzuholen. Wenn Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkaufen möchten, sollten Sie Ihren Verkaufswunsch gut überdenken. Denn falls die Immobilie vermietet war, müssen die Gewinne aus dem Verkauf mit Ihrem individuellen Einkommensteuersatz versteuert werden. Bei selbst genutzten Immobilien fällt normalerweise keine Spekulationssteuer an.
3. Wert der Immobilie: Wie viel ist Ihre Immobilie wert? Was wäre für Sie rentabler - der Verkaufserlös oder die Rendite aus der Vermietung?
Verkauf vorbereiten – an was muss ich alles denken?
Sobald die endgültige Entscheidung zum Verkauf des Hauses getroffen wurde, ist es an der Zeit, den Verkauf vorzubereiten. Bevor Sie die Immobilie zum Verkauf anbieten, sollten Sie alle wichtigen Unterlagen zusammenstellen. Sowohl für die Immobilienanzeige als auch für Besichtigungstermine mit potenziellen Käufern werden sie benötigt.
Folgende Dokumente und Unterlagen benötigen Sie für den Hausverkauf:
- Energieausweis
- Gebäudeversicherungsschein
- Grundriss und Fotos
- Grundbuchauszug
- Bei Eigentumswohnungen: Protokolle der Eigentümerversammlung und Teilungserklärung inkl. Aufteilungsplan
Die Dauer eines Immobilienverkaufs kann sich zwischen wenigen Wochen und mehreren Monaten oder länger erstrecken. Die Geschwindigkeit, mit der eine Immobilie verkauft wird, hängt nämlich von verschiedenen Faktoren ab:
- Befindet sich die Immobilie auf dem Land oder in der Stadt? Statistisch gesehen dauert der Verkauf einer Immobilie in der Stadt etwa 3 bis 4 Monate, während es auf dem Land durchschnittlich 5 bis 6 Monate dauert, bis ein neuer Eigentümer gefunden wird.
- Wie ist die Lage der Immobilie? Fehlende Infrastrukturen, Landwirtschaftsbetriebe oder die Nähe zu Autobahnen wirken sich oft negativ auf den Verkauf einer Immobilie aus.
- In welchem Zustand befindet sich das Objekt? Neubauten oder bezugsfreie Häuser werden oft schneller verkauft als ältere Häuser, bei denen umfangreiche Renovierungsarbeiten oder energetische Sanierungen erforderlich sind.
- Wie hoch ist die allgemeine Nachfrage nach Immobilien? Wenn in Ihrer Region eine hohe Nachfrage nach Immobilien besteht und gleichzeitig nur wenige Objekte auf dem Markt sind, stehen die Chancen gut, dass Ihre Immobilie schnell verkauft wird.
- Wird die Immobilie zu einem realistischen Marktpreis angeboten und wurde zuvor eine Bewertung durch einen Immobilienprofi erstellt?
Folgende Dokumente und Unterlagen benötigen Sie für den Hausverkauf:
- Energieausweis
- Gebäudeversicherungsschein
- Grundriss und Fotos
- Grundbuchauszug
- Bei Eigentumswohnungen: Protokolle der Eigentümerversammlung und Teilungserklärung inkl. Aufteilungsplan
Die Dauer eines Immobilienverkaufs kann sich zwischen wenigen Wochen und mehreren Monaten oder länger erstrecken. Die Geschwindigkeit, mit der eine Immobilie verkauft wird, hängt nämlich von verschiedenen Faktoren ab:
- Befindet sich die Immobilie auf dem Land oder in der Stadt? Statistisch gesehen dauert der Verkauf einer Immobilie in der Stadt etwa 3 bis 4 Monate, während es auf dem Land durchschnittlich 5 bis 6 Monate dauert, bis ein neuer Eigentümer gefunden wird.
- Wie ist die Lage der Immobilie? Fehlende Infrastrukturen, Landwirtschaftsbetriebe oder die Nähe zu Autobahnen wirken sich oft negativ auf den Verkauf einer Immobilie aus.
- In welchem Zustand befindet sich das Objekt? Neubauten oder bezugsfreie Häuser werden oft schneller verkauft als ältere Häuser, bei denen umfangreiche Renovierungsarbeiten oder energetische Sanierungen erforderlich sind.
- Wie hoch ist die allgemeine Nachfrage nach Immobilien? Wenn in Ihrer Region eine hohe Nachfrage nach Immobilien besteht und gleichzeitig nur wenige Objekte auf dem Markt sind, stehen die Chancen gut, dass Ihre Immobilie schnell verkauft wird.
- Wird die Immobilie zu einem realistischen Marktpreis angeboten und wurde zuvor eine Bewertung durch einen Immobilienprofi erstellt?
Jetzt nur noch einen passenden Käufer .... !
Sobald alle Vorbereitungen getroffen und alle Unterlagen bereit sind, sollten Sie sich Gedanken darüber machen, wie und wo Sie Ihre Immobilie inserieren möchten. Es ist bekannt, dass Verkäufer gerne Immobilienmakler wie Immoprofi Karl beauftragen und somit die meisten potenziellen Interessenten erreichen. Diese Anzeigen werden unter anderem durch Suchmaschinen, Social Media Kanälen etc. weit verbreitet.
Das Exposé sollte sich gut strukturiert sein und so das Interesse potenzieller Käufer wecken – zum Beispiel durch Angaben bzw. aussagekräftige wie z.B. ist ein Keller vorhanden, gibt es eine Garage usw., sowie ansprechende Fotos.
Eine umfangreiche Beschreibung enthält idealerweise folgende wichtige Informationen:
- Baujahr
- Letzte Modernisierungen in/an der Immobilie
- Wohnfläche
- Ausstattung und Merkmale
- Höhe der Grundbesitzabgaben
- Eintragungen im Baulastenverzeichnis
Das Exposé sollte sich gut strukturiert sein und so das Interesse potenzieller Käufer wecken – zum Beispiel durch Angaben bzw. aussagekräftige wie z.B. ist ein Keller vorhanden, gibt es eine Garage usw., sowie ansprechende Fotos.
Eine umfangreiche Beschreibung enthält idealerweise folgende wichtige Informationen:
- Baujahr
- Letzte Modernisierungen in/an der Immobilie
- Wohnfläche
- Ausstattung und Merkmale
- Höhe der Grundbesitzabgaben
- Eintragungen im Baulastenverzeichnis
Die Immobilie verkaufen, der Notartermin und die Übergabe!
Sie haben einen Käufer für Ihre Immobilie gefunden! Doch bevor die finale Schlüsselübergabe stattfinden kann, sind noch einige Dinge zu erledigen. Was muss unbedingt im Kaufvertrag festgehalten werden, wer setzt ihn auf und wie läuft eigentlich ein Notartermin ab? Auch die Hausübergabe muss geplant werden, genauso wie das entsprechende Übergabeprotokoll.
Der Kaufvertrag - was muss darin enthalten sein?
Der Kaufvertrag regelt die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer. Damit beide Seiten abgesichert sind, müssen bestimmte Punkte enthalten sein. Dazu gehören:
- Die Regelungen zur Kaufpreiszahlung und Kaufpreisfälligkeit. Der Kaufpreis ist erst dann zu zahlen, wenn der Käufer rechtlich abgesichert ist; dies erfolgt durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die der Notar dem Käufer mitteilt.
- Der Besitzübergang, also der Zeitpunkt, an dem die Immobilie wirtschaftlich auf den Käufer übergeht und er sie als Eigentümer nutzen kann. Um ungesicherte Vorleistungen zu vermeiden, ist dies in der Regel an die vorherige Kaufpreiszahlung geknüpft.
- Die geschuldete Beschaffenheit des Kaufobjekts und die Rechte des Käufers bei (verschwiegenen) Mängeln.
- Sonstige Grundbucherklärungen, beispielsweise zur Löschung bestehender Wohnungsrechte oder Grundpfandrechte.
- Gegebenenfalls eine Finanzierungsvollmacht. Wenn Sie zur Finanzierung des Kaufpreises ein Darlehen aufnehmen, können Sie die Immobilie bereits als Sicherheit für Ihre Bank verwenden.
Mit all diesen Informationen im Kaufvertrag sind Sie als Käufer und Verkäufer bestens abgesichert und können sich auf einen reibungslosen Ablauf freuen. Sprechen Sie am besten mit einem professionellen Immobilienmakler, der Sie durch den gesamten Prozess begleitet und Ihnen dabei hilft, den Kaufvertrag optimal zu gestalten. So steht einer erfolgreichen Schlüsselübergabe nichts mehr im Wege.
Der Kaufvertrag - was muss darin enthalten sein?
Der Kaufvertrag regelt die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer. Damit beide Seiten abgesichert sind, müssen bestimmte Punkte enthalten sein. Dazu gehören:
- Die genaue Bezeichnung des Kaufobjekts, inklusive eventuell übernommener beweglicher Gegenstände wie Möbel, die Einbauküche oder Brennstoffvorräte. Die beweglichen Gegenstände sollten im Kaufvertrag separat beziffert werden, da für sie keine Grunderwerbsteuer fällig wird.
- Die Löschung bzw. Übernahme eventuell bestehender Grundschulden.
- Der Kaufpreis.- Die Löschung bzw. Übernahme eventuell bestehender Grundschulden.
- Die Regelungen zur Kaufpreiszahlung und Kaufpreisfälligkeit. Der Kaufpreis ist erst dann zu zahlen, wenn der Käufer rechtlich abgesichert ist; dies erfolgt durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die der Notar dem Käufer mitteilt.
- Der Besitzübergang, also der Zeitpunkt, an dem die Immobilie wirtschaftlich auf den Käufer übergeht und er sie als Eigentümer nutzen kann. Um ungesicherte Vorleistungen zu vermeiden, ist dies in der Regel an die vorherige Kaufpreiszahlung geknüpft.
- Die geschuldete Beschaffenheit des Kaufobjekts und die Rechte des Käufers bei (verschwiegenen) Mängeln.
- Sonstige Grundbucherklärungen, beispielsweise zur Löschung bestehender Wohnungsrechte oder Grundpfandrechte.
- Gegebenenfalls eine Finanzierungsvollmacht. Wenn Sie zur Finanzierung des Kaufpreises ein Darlehen aufnehmen, können Sie die Immobilie bereits als Sicherheit für Ihre Bank verwenden.
Mit all diesen Informationen im Kaufvertrag sind Sie als Käufer und Verkäufer bestens abgesichert und können sich auf einen reibungslosen Ablauf freuen. Sprechen Sie am besten mit einem professionellen Immobilienmakler, der Sie durch den gesamten Prozess begleitet und Ihnen dabei hilft, den Kaufvertrag optimal zu gestalten. So steht einer erfolgreichen Schlüsselübergabe nichts mehr im Wege.
Hinweis:
Wir veröffentlichen kontinuierlich Inhalte und wir versuchen sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, Ihnen lediglich eine erste Orientierung zu bieten. Bitte beachten Sie, dass unsere Ratgeber, Artikel und Blogbeiträge keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen können. Alle Angaben in diesem Artikel sind ausdrücklich unverbindlich und ohne Gewähr. Immobilienmakler Immoprofi Götz Karl kann und darf keine rechtsgültige Beratung leisten. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z.B Fachanwalt, Eigentümer- oder Mieterverband und/oder eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in) hinzuzuziehen. Trotz grosser Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns und sind dankbar über entsprechende Hinweise, welche wir versuchen, zeitnah umzusetzen.
